Nel mercato dei crediti deteriorati, nessuna operazione dovrebbe essere valutata esclusivamente sulla base del valore nominale del credito o del prezzo di acquisto. Ogni posizione presenta caratteristiche giuridiche, patrimoniali e immobiliari che richiedono un’analisi approfondita prima di qualsiasi decisione.

Questa attività prende il nome di due diligence e rappresenta uno dei passaggi più importanti dell’intero processo di valutazione. L’obiettivo è raccogliere tutte le informazioni utili per comprendere la reale situazione del credito, verificare la presenza di eventuali criticità e ricostruire il contesto nel quale il rapporto è inserito.

Una due diligence accurata consente di ridurre l’incertezza e di basare ogni valutazione su dati concreti e documentati.

Che cos’è la due diligence

La due diligence è un’attività di verifica e analisi che riguarda tutti gli elementi rilevanti di una posizione creditizia.

Non si tratta di un singolo controllo, ma di un insieme di accertamenti che coinvolgono aspetti:

• giuridici;
• bancari;
• ipotecari;
• catastali;
• urbanistici;
• immobiliari;
• economici;
• procedurali.

Ogni posizione presenta caratteristiche differenti e richiede approfondimenti specifici.

La provenienza del credito

Uno dei primi aspetti oggetto di verifica riguarda l’origine del credito.

L’analisi ricostruisce l’intera storia della posizione, verificando:

• il contratto originario;
• il soggetto che ha erogato il finanziamento;
• eventuali fusioni o incorporazioni;
• le successive cessioni del credito;
• la continuità della titolarità.

Quando il credito è stato ceduto più volte è fondamentale verificare che ogni trasferimento sia correttamente documentato e conforme alla normativa vigente.

La documentazione contrattuale

Successivamente viene esaminata la documentazione che disciplina il rapporto tra creditore e debitore.

Tra i principali documenti rientrano:

• contratto di mutuo;
• contratto di finanziamento;
• piano di ammortamento;
• eventuali modifiche contrattuali;
• atti integrativi;
• garanzie personali;
• fideiussioni.

L’obiettivo è comprendere con precisione l’origine del credito e le condizioni che regolano il rapporto.

Le garanzie ipotecarie

Quando il credito è garantito da un immobile, l’analisi delle ipoteche rappresenta uno degli aspetti più importanti della due diligence.

Generalmente vengono verificati:

• grado dell’ipoteca;
• data di iscrizione;
• importo garantito;
• durata;
• eventuali rinnovi;
• presenza di ulteriori ipoteche;
• cancellazioni;
• annotazioni.

L’ordine delle iscrizioni è particolarmente rilevante poiché determina la priorità tra i creditori.

Gravami e formalità pregiudizievoli

L’ispezione ipotecaria consente di individuare eventuali formalità che possono incidere sulla posizione.

Tra queste figurano:

• pignoramenti;
• sequestri;
• domande giudiziali;
• ipoteche giudiziali;
• ipoteche legali;
• privilegi iscritti;
• trascrizioni pregiudizievoli.

La presenza di tali formalità non determina automaticamente una criticità, ma richiede una valutazione approfondita del loro impatto sulla posizione.

La situazione catastale e urbanistica

Quando il credito è assistito da garanzia immobiliare vengono normalmente effettuate verifiche tecniche riguardanti il bene.

Tra gli aspetti maggiormente analizzati rientrano:

• identificativi catastali;
• categoria catastale;
• consistenza;
• rendita catastale;
• conformità catastale;
• conformità urbanistica;
• eventuali abusi edilizi;
• destinazione d’uso.

La regolarità della documentazione tecnica rappresenta un elemento importante nella valutazione complessiva della garanzia.

Il valore dell’immobile

Uno dei passaggi fondamentali consiste nella stima del sottostante immobiliare.

L’analisi prende in considerazione:

• ubicazione;
• andamento del mercato locale;
• superficie;
• stato manutentivo;
• caratteristiche costruttive;
• destinazione;
• commerciabilità;
• tempi medi di vendita.

La valutazione del bene viene normalmente confrontata con l’esposizione debitoria e con le garanzie iscritte.

La capienza della garanzia

Successivamente viene verificato il rapporto tra:

• valore dell’immobile;
• importo del credito;
• grado dell’ipoteca;
• eventuali privilegi;
• ulteriori creditori.

Questa attività consente di comprendere quale sia il livello di copertura della garanzia e il possibile ordine di soddisfacimento dei creditori.

Lo stato delle procedure

La due diligence comprende anche l’analisi delle eventuali procedure già avviate.

Tra gli aspetti più frequentemente verificati figurano:

• procedure esecutive immobiliari;
• pignoramenti;
• procedure concorsuali;
• opposizioni;
• sospensioni;
• vendite delegate;
• aste già fissate;
• eventuali rinvii.

La fase procedurale nella quale si trova il credito rappresenta uno degli elementi che contribuiscono alla ricostruzione della posizione.

L’analisi del debitore

La valutazione non riguarda esclusivamente il credito e la garanzia.

Anche la situazione del debitore viene normalmente presa in considerazione.

L’analisi può riguardare:

• natura del soggetto (persona fisica o impresa);
• patrimonio disponibile;
• eventuali ulteriori procedure;
• esposizioni conosciute;
• situazione economica;
• presenza di altri creditori.

L’obiettivo è ottenere un quadro quanto più completo possibile della posizione.

La verifica economica del credito

Tra gli elementi maggiormente analizzati figurano anche i dati economici della pratica.

Normalmente vengono esaminati:

• capitale residuo;
• interessi maturati;
• spese;
• importo complessivo dell’esposizione;
• GBV (Gross Book Value);
• eventuale NBV (Net Book Value);
• prezzo di eventuali cessioni precedenti.

Questi dati consentono di comprendere la struttura economica del credito e la sua evoluzione nel tempo.

Un’attività multidisciplinare

La due diligence richiede competenze provenienti da diversi ambiti professionali.

L’analisi coinvolge infatti:

• diritto bancario;
• diritto delle esecuzioni;
• diritto immobiliare;
• estimo;
• urbanistica;
• catasto;
• finanza;
• analisi documentale.

Ogni disciplina contribuisce alla ricostruzione della posizione e alla comprensione delle sue caratteristiche.

Un processo fondamentale nel mercato NPL

Nel mercato dei crediti deteriorati la qualità delle informazioni disponibili rappresenta uno degli elementi più importanti dell’intero processo di valutazione.

La due diligence non serve soltanto a verificare l’esistenza del credito, ma permette di ricostruire la situazione giuridica, patrimoniale e immobiliare della posizione attraverso un’analisi approfondita di tutti gli elementi rilevanti.

Per questo motivo costituisce oggi uno dei passaggi centrali dell’attività svolta dagli operatori specializzati e rappresenta uno strumento essenziale per comprendere la complessità e le caratteristiche di ogni singolo credito deteriorato.