Nel mercato dei crediti deteriorati garantiti da immobili (NPL Secured), uno degli elementi più importanti dell’intera attività di analisi è rappresentato dalla valutazione del bene posto a garanzia del credito. A differenza di quanto si potrebbe pensare, conoscere il semplice valore commerciale di un immobile non è sufficiente per comprendere il potenziale di una posizione.
L’analisi del sottostante immobiliare richiede infatti una valutazione molto più ampia, che coinvolge aspetti tecnici, catastali, urbanistici, giuridici ed economici. Solo attraverso una due diligence completa è possibile ricostruire il reale valore della garanzia e comprendere il ruolo che essa può avere all’interno della posizione creditoria.
Perché il valore dell’immobile è così importante
Quando un credito è assistito da ipoteca, il valore dell’immobile rappresenta uno dei principali elementi utilizzati per valutare il livello di copertura della garanzia.
Questo non significa che il valore del bene coincida automaticamente con il valore del credito, ma costituisce uno dei parametri fondamentali per analizzare la posizione.
Durante la valutazione vengono normalmente confrontati:
- valore di mercato dell’immobile;
- importo del credito;
- grado dell’ipoteca;
- eventuali ulteriori gravami;
- presenza di altri creditori;
- stato della procedura.
L’obiettivo è comprendere il rapporto tra il credito e il patrimonio che lo garantisce.
La localizzazione
Il primo elemento preso in considerazione riguarda la posizione geografica dell’immobile.
La localizzazione influenza direttamente numerosi fattori:
- domanda di mercato;
- tempi medi di vendita;
- livello dei prezzi;
- attrattività della zona;
- prospettive di sviluppo.
Un appartamento situato nel centro di una grande città presenta generalmente dinamiche di mercato differenti rispetto a un immobile collocato in un piccolo comune con bassa domanda immobiliare.
Per questo motivo l’analisi parte sempre dal contesto territoriale.
Le quotazioni di mercato
Per stimare il valore di un immobile vengono normalmente consultate diverse fonti informative.
Tra le principali figurano:
- Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate;
- dati delle compravendite registrate;
- comparabili di mercato;
- perizie estimative;
- analisi delle transazioni recenti.
Le quotazioni OMI costituiscono un utile punto di riferimento, ma non sostituiscono una valutazione tecnica dell’immobile.
Ogni bene presenta infatti caratteristiche specifiche che possono incidere significativamente sul suo valore.
Le caratteristiche dell’immobile
Successivamente vengono analizzati gli aspetti tecnici del bene.
Tra i principali elementi figurano:
- superficie commerciale;
- distribuzione interna;
- stato manutentivo;
- anno di costruzione;
- qualità costruttiva;
- piano;
- presenza di ascensore;
- pertinenze;
- box auto;
- aree esterne.
Anche immobili situati nello stesso edificio possono avere valori differenti in funzione delle loro caratteristiche.
La regolarità catastale
La verifica catastale rappresenta uno dei passaggi fondamentali della due diligence.
Vengono normalmente controllati:
- foglio;
- particella;
- subalterno;
- categoria catastale;
- rendita catastale;
- intestazione;
- planimetria catastale.
La corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la documentazione catastale costituisce un elemento importante nella ricostruzione della posizione.
La conformità urbanistica
Oltre al catasto viene verificata anche la situazione urbanistica dell’immobile.
L’analisi può riguardare:
- titolo edilizio;
- eventuali sanatorie;
- conformità delle opere realizzate;
- destinazione urbanistica;
- presenza di abusi edilizi.
Eventuali irregolarità possono incidere sulla commerciabilità del bene e richiedono specifici approfondimenti.
Lo stato di occupazione
Un ulteriore elemento oggetto di valutazione riguarda l’utilizzo dell’immobile.
Può trattarsi, ad esempio, di un bene:
- occupato dal proprietario;
- locato;
- concesso in comodato;
- libero;
- occupato da terzi.
Lo stato di occupazione rappresenta un’informazione rilevante nella ricostruzione complessiva della posizione.
I gravami presenti
L’analisi non riguarda esclusivamente il valore dell’immobile.
È necessario verificare anche la presenza di eventuali formalità che possano incidere sul bene.
Tra queste:
- ipoteche;
- pignoramenti;
- sequestri;
- domande giudiziali;
- servitù;
- vincoli.
L’ispezione ipotecaria consente di ricostruire la situazione giuridica dell’immobile e di individuare le formalità trascritte nei registri immobiliari.
La commerciabilità del bene
Un immobile può avere un elevato valore teorico ma risultare difficilmente collocabile sul mercato.
Per questo motivo vengono considerati anche elementi quali:
- liquidità del mercato locale;
- domanda nella specifica zona;
- tempi medi di vendita;
- tipologia dell’immobile;
- destinazione d’uso;
- stato manutentivo.
La commerciabilità rappresenta uno degli aspetti più rilevanti nella valutazione complessiva della garanzia.
Una valutazione multidisciplinare
La stima del sottostante immobiliare non consiste nella semplice consultazione delle quotazioni di mercato.
Richiede infatti competenze che spaziano tra:
- estimo;
- diritto immobiliare;
- catasto;
- urbanistica;
- analisi del mercato;
- diritto delle esecuzioni.
Ogni disciplina contribuisce a definire il quadro complessivo della posizione.
Un elemento centrale nella due diligence
Nel mercato dei crediti deteriorati, il valore dell’immobile costituisce uno dei principali elementi della valutazione, ma non rappresenta l’unico parametro da considerare.
Solo l’analisi congiunta delle caratteristiche tecniche del bene, della situazione giuridica, delle garanzie iscritte e del contesto immobiliare consente di comprendere il reale ruolo che l’immobile svolge all’interno della posizione creditizia.
Per questo motivo la valutazione del sottostante rappresenta una delle attività più importanti della due diligence e costituisce uno dei passaggi fondamentali nell’analisi dei crediti NPL garantiti.
