Uno degli aspetti che suscita maggiore interesse nel mercato dei crediti deteriorati riguarda la formazione del margine economico di un’operazione. A differenza di quanto spesso si pensa, il risultato economico non dipende esclusivamente dal prezzo di acquisto del credito, ma da un insieme di fattori giuridici, patrimoniali, finanziari e immobiliari che devono essere attentamente analizzati.
Ogni posizione rappresenta un caso a sé. Per questo motivo non esistono margini standard né risultati prevedibili in modo automatico. La valutazione di un credito deteriorato richiede un’analisi approfondita di tutte le variabili che possono incidere sull’evoluzione della posizione.
Il prezzo di acquisto è solo il punto di partenza
Quando un credito deteriorato viene ceduto, il prezzo concordato tra venditore e acquirente rappresenta soltanto uno degli elementi dell’operazione.
Il valore economico finale dipenderà infatti da numerosi fattori successivi, tra cui:
- qualità della documentazione;
- presenza di garanzie reali;
- valore dell’immobile;
- stato delle procedure;
- possibilità di definizione della posizione;
- tempi necessari per il recupero.
Acquistare un credito a un determinato prezzo non significa automaticamente ottenere un determinato risultato economico.
Il ruolo della garanzia immobiliare
Quando il credito è assistito da ipoteca, il sottostante immobiliare assume un’importanza centrale.
L’analisi riguarda diversi aspetti:
- valore di mercato del bene;
- localizzazione;
- stato manutentivo;
- conformità urbanistica;
- conformità catastale;
- commerciabilità;
- presenza di ulteriori gravami.
L’immobile costituisce uno degli elementi principali della valutazione, ma deve essere considerato insieme agli altri fattori che caratterizzano la posizione.
L’importanza del grado ipotecario
Tra gli elementi maggiormente analizzati vi è il grado dell’ipoteca.
Una garanzia di primo grado attribuisce normalmente una posizione preferenziale rispetto a ipoteche successive, ma non rappresenta l’unico elemento da considerare.
Occorre verificare anche:
- eventuali privilegi;
- ulteriori creditori;
- iscrizioni successive;
- spese della procedura;
- capienza della garanzia.
La semplice presenza di un’ipoteca non consente di determinare il risultato economico dell’operazione.
La situazione del debitore
Ogni credito è strettamente collegato alla situazione del debitore.
Tra gli aspetti normalmente analizzati figurano:
- natura del soggetto (persona fisica o impresa);
- patrimonio disponibile;
- eventuali ulteriori esposizioni;
- procedure concorsuali;
- capacità economica;
- situazione reddituale.
Queste informazioni contribuiscono a comprendere il contesto nel quale si inserisce il credito.
La fase della procedura
Anche lo stato della procedura influisce sulla valutazione complessiva.
Possono infatti trovarsi situazioni differenti:
- posizione ancora in fase stragiudiziale;
- precetto notificato;
- pignoramento;
- procedura esecutiva immobiliare;
- vendita delegata;
- asta fissata;
- procedura sospesa.
Ogni fase presenta caratteristiche, tempi e complessità differenti.
I costi dell’operazione
Nella valutazione economica devono essere considerati anche i costi che possono accompagnare la gestione del credito.
Tra questi possono rientrare:
- attività di due diligence;
- consulenze tecniche;
- consulenze legali;
- spese notarili;
- imposte;
- costi amministrativi;
- spese procedurali.
La loro incidenza varia in funzione delle caratteristiche della singola posizione.
Il fattore tempo
Il tempo rappresenta uno degli elementi più rilevanti nelle operazioni NPL.
Ogni procedura può svilupparsi con tempistiche differenti, influenzate da molteplici fattori:
- complessità della posizione;
- eventuali opposizioni;
- stato della procedura giudiziaria;
- disponibilità della documentazione;
- caratteristiche dell’immobile.
Anche questo elemento viene normalmente considerato durante la valutazione complessiva.
Un esempio puramente illustrativo
Per comprendere come si sviluppa il ragionamento economico può essere utile un esempio semplificato.
Si immagini un credito deteriorato assistito da ipoteca su un immobile residenziale.
Durante la fase di analisi vengono valutati:
- valore lordo del credito (GBV);
- valore dell’immobile;
- grado dell’ipoteca;
- eventuali altri gravami;
- stato della procedura;
- documentazione disponibile;
- costi stimati della gestione;
- tempi previsti.
Solo dopo aver esaminato congiuntamente tutti questi elementi è possibile formulare una valutazione economica della posizione.
L’esempio ha esclusivamente finalità esplicative e non rappresenta criteri applicabili a casi concreti.
La due diligence determina la qualità della valutazione
Uno degli elementi che maggiormente incidono sulla comprensione di una posizione è la qualità della due diligence.
L’analisi comprende generalmente:
- documentazione bancaria;
- continuità delle cessioni;
- ispezioni ipotecarie;
- verifiche catastali;
- conformità urbanistica;
- analisi del sottostante;
- verifica delle procedure;
- ricostruzione della situazione patrimoniale.
Maggiore è il livello di approfondimento, più completa sarà la conoscenza della posizione.
Ogni credito è un caso autonomo
Uno degli errori più frequenti consiste nel confrontare operazioni differenti tra loro.
Due crediti con lo stesso valore nominale possono presentare caratteristiche completamente diverse.
Possono cambiare:
- le garanzie;
- gli immobili;
- il debitore;
- le procedure;
- il grado ipotecario;
- la documentazione;
- il contesto territoriale.
Per questo motivo ogni posizione richiede una valutazione autonoma e indipendente.
Un equilibrio tra rischio e analisi
Nel mercato dei crediti deteriorati il margine economico non nasce da una formula matematica, ma dall’analisi approfondita di tutti gli elementi che caratterizzano la posizione.
Prezzo di acquisto, garanzie, documentazione, valore del sottostante, costi e tempi rappresentano variabili strettamente collegate tra loro.
La qualità della valutazione dipende dalla capacità di esaminare congiuntamente questi fattori, ricostruendo il contesto giuridico, patrimoniale e immobiliare nel quale il credito è inserito.
Per questo motivo le operazioni NPL richiedono competenze multidisciplinari e un approccio tecnico che consenta di comprendere le caratteristiche specifiche di ogni singolo credito, evitando valutazioni fondate esclusivamente sul valore nominale o sul prezzo di acquisto.
